从中老年组团热购到年轻人捡漏，海景房经历了什么

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20多公里的海岸线上，密密麻麻建造了200多个小区；从看房团成群结队，到挂牌无人问津；房价从高处的每平米六七千甚至上万，到腰斩甚至6万块可以买一整套。这几年，不少地方的海景房经历了一场过山车游戏。

都是什么人在买海景房，为什么要买海景房？现在的海景房又是什么状态？今天，我们就从一个典型城市、两个消费群体、三个主要原因，跟大家讲一讲，海景房的浪漫想象与冰冷现实。

先说一个典型城市：位于山东威海的乳山。

乳山处于山东半岛东南端，衔接青岛、威海、烟台三市，南濒黄海；海岸线长达185.6公里，美丽而绵长，沙滩为银白色，因此被称为银滩，号称“中国最美六大海岸线之一”；这里的海水也很清澈，有五大天然海水浴场，可同时容纳万人，被誉为“东方夏威夷”。

2002年，乳山银滩被评为国家4A级旅游区，越来越多的游客来到这里，也让房地产开发商看到了商机。

有统计数据显示，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，密密麻麻建造了200多个小区；仅2007年到2010年三年间，乳山的房产竣工面积就高达560多万平方米。而乳山，只不过是一个人口50来万的县级市。这也就是说，仅仅是这三年建造的房子，就够分给所有乳山居民人均10平米。

此后数年，乳山的造房速度并没有放缓。2017年，乳山房地产开发投资完成超22亿，其中，住宅投资占全部房地产开发投资超86%。直到2018年，乳山市住宅投资增长仍保持在9%。那个时候，乳山新房房价一度坚挺在7000到8000元/平米。

乳山市风光、图源：视觉中国

变化是在2019年引起外界注意的。那年夏天，“乳山一套顶层阁楼交易单价低至1800元/平米”的消息，引爆网络，但这还不是底线。

去年初，一条“乳山海景房二手房均价跌破千元”的消息，再次刷屏。虽然媒体调查发现这并不是普遍现象，但乳山的二手房挂牌均价，已经下降到了3300元/平米，相比高峰时已经腰斩。其中，有房子挂牌单价最低的只有700多元/平米，6万就能拿下这套约78平米的两室两厅，而单价千元及以下的房源还有十几套。

那么，当房价的过山车驶过，乳山的这些海景房，都卖给了谁？

我们接着说两个消费群体。

一个是中老年人。他们曾经是来到乳山的游客，一个没把持住，就变成了这里的业主。在开发商的宣传修辞里，除了一线海景，还不乏天然氧吧、养老圣地等噱头，以及既能自住、又能投资等卖点。

早在2019年就有媒体报道，武汉、长沙的数十名老人，被看房团哄骗去乳山，一落地刚看了一圈海景，就立刻被拉往售楼部。有网友形容这种套路是：上午看海，下午看房，晚上收割。

直到今年，这种打着旅游团名义的看房团，依旧在活跃。

今年3月份，还有老人反映，他们经一家公司组织去乳山，对方表示只要花200块钱就可以去威海旅游3天，包吃包住还能顺道看房。到了现场，导游是次要的，房产销售成了主要的接待人员，给出的条件十分诱人，比如买房后的按揭部分，公司会以工资形式返还给购房者，送购房者VIP旅游卡，承诺售后包租返租等。

一些老人顶不住，买房了。等待他们的，是没有兑现的旅游VIP卡，是只发了三个月就断掉的所谓“工资”，以及迟迟未签的返租协议。更重要的是，房子砸在了手里，甚至有老人不得不打工还房贷。

不难揣测这些中老年人的消费心理，他们一开始看中的是“面朝大海，春暖花开”的优美环境，既有养老的需求，也有投资的想法。但如今回头看，这更像是一个被人为编织的、充满浪漫想象的梦。

海边的高层住宅楼。图源：视觉中国

另一个群体是年轻人。和去鹤岗买房一样，在乳山房价大降后，一些厌倦了在大城市各种卷的年轻人，本着反向消费的理念，也将乳山作为目标。而且，无论是地理位置、气候环境，还是和大城市的距离，乳山也都比鹤岗更有竞争力。

比如，一名来自吉林的室内设计师，2022年年底，在乳山银滩以26万全款买下了一套170平的海景房。

还有一位在一线城市生活过的女孩，12万拿下乳山两室一厅60多平米的海景房。她表示，虽然交通不太方便，但可以打到‘老头乐’；没有大商场，但有市集和小超市；没有电影院，但有酒吧和台球厅；广场偶尔还会举办沙滩音乐节、啤酒节，基本能满足她的日常生活所需。

从络绎不绝的中老年看房团，到捡漏的年轻人，乳山的海景房为何沦落至此？

我们接着分析海景房起落的三个原因。

其实不只是乳山，放眼全国，很多打着海景房营销的海边旅游城市，也都经历了房价的抛物线。

比如广西北海，2018年起，二手房签约数就开始下跌。到了今年5月，海景房的成交平均价已经降到了每平米4700多块。二手房销量方面，2022年只成交了7200多套，不及2018年的一半；新房成交量数据也不好看。

去年底，广东省惠东县十多万就能买一套海景房的消息，也引发关注。

第一个原因，和房地产整体市场环境的变化有关，几乎所有城市的房价都在回归理性区间，房地产投资也更加谨慎。

另外，海景房本身存在诸多问题，潮湿、风大、偏远等，并不适合养老，被网友形容为“面朝大海，风湿拄拐”。而且，不少地方只顾着开发住宅，医院、学校、商圈等配套设施不足，有业主们吐槽“卖菜的还没有卖房的多”；就算是点外卖，周边也没几家店，距离远，运费还贵。

最后，这些地方多存在过度开发、概念营销，以及投资客炒房的现象，造成了很大的泡沫。当外地购房者不再头脑发热后，凭借有限的本地人口，很难消化，最终只能以价换量。

然而，市场的参差就在于，总有人前赴后继。有的购买者悔不当初，有的人还在去往乳山的路上。

今年3月，杭州萧山，一位在乳山买了房子的张大爷，得知“中间公司”又要开酒会推介乳山的房子，立刻喊上了其他几位已经购房的业主，主动告诉前来参会的人，“经这家公司介绍买房，感觉被骗了，我们想说出来，以免更多人上当”。

在这场酒会的大厅内，主席台屏幕上还放着推介乳山房子的宣传片，话术还在继续：“今天吃鱼，明天吃虾，在这里养老能多活十年。”